中古マンション購入ガイド http://www.ristina.com/guide/ ja Copyright 2007 Sat, 04 Aug 2007 13:50:20 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 新築マンションと中古マンションはどっちがいいの？ 新築のメリット
(1) - 未使用である
もちろん新築ならではの特権です。
(2) - 設備等が最新である
オール電化やミストサウナ、セキュリティシステムなど設備が充実、またキッズルームやフロントサービスなど共用施設の充実している物件もあります。
(3) - 将来のリフォームに対応がききやすい
最近の物件は給排水管や電気配線のメンテナンスがし易い二重床・二重天井の物件が増えており、将来のリフォームにも配慮しています。
(4) - 購入時の諸費用が中古に比べて安い
登記費用や不動産取得税の軽減が受けられる他、購入後の固定資産税も当初数年は減額されます。修繕積立金は新築時安く設定されていますが、修繕時に値上げが検討されることもあります。

中古のメリット

(1) - 実物を見て購入検討ができる
間取り図ではわからない日当たり、眺望はもとより、管理体制や、他の居住者やマンションの雰囲気も現地で確認できるので安心です。日頃から、良いなぁとあこがれていたあのマンションが売りに出ていることも（しかも手の届く価格で！）あるのです。
(2) - 即入居できる
完成前の新築マンションとの大きな違いです。２週間程で居住が可能な場合もあります（即入居可物件）。今の住まいが賃貸で、更新や仕事の都合、家族の増加など、急いで転居を検討している場合にも即対応できます。また、買うと決めたらスグにでも引越ししたくなるもの。即入居できるメリットは満足度も高いのです。
(3) - リフォームによりオーダーメイドな住まいにできる
物件により、間取りや水周りの変更が難しいものもありますが、他人と同じ間取りの部屋ではイヤという方には、スケルトンリフォームでお部屋を変身させてみてはいかがでしょう？
(4) - 価格が安い
たとえば世田谷区内の新築マンションと中古マンションの平均価格は(70㎡平均価格)、新築：6306万円に対し中古4174万円と2000万円以上も安くなっています。ただし築年数や人気（特に都市部）によって価格は大きく変わるので、希望地域の相場をチェックしたうえで物件の周辺から駅までを散歩気分で歩いてみましょう。
]]> http://www.ristina.com/guide/2007/08/post_9.html http://www.ristina.com/guide/2007/08/post_9.html Sat, 04 Aug 2007 13:50:20 +0900 中古物件とはいっても色々ある
  • 新築後1年以上の売れ残り（新古物件）・・・分譲時より価格が安くなっています
  • 新築後数年間の居住後、所有者の事情により売りに出されるもの（築浅物件）
  • 新築から10年～20年以上経ったいわゆる中古（中古物件）
  • 中古物件を老朽の程度に合わせて一部または全部をリフォームしたもの(リフォーム物件)
  • 中古物件の内装を全て取り壊し、設備や配管をフルリフォームしたもの(スケルトンリフォーム物件)
  • 中古物件を、ライフスタイルに合わせて一貫したリフォームで新築以上の性能に蘇らせたもの（リノベーション物件）
    • ひとくちに中古といっても築年数やリフォームの種類によって価格もさまざま。新築のように、広さと環境だけでは決まりません。販売時にリフォームをしていない物件は、販売価格にリフォーム費用を上乗せした予算を組んでおかなければなりませんが、リフォームの必要があるかどうかは販売図面やネット検索だけでなく、現地を見学して自分の目で確認してみましょう。]]>     http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_7.html http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_7.html Wed, 25 Jul 2007 03:23:35 +0900     不動産会社のリフォーム済みの真実 中古物件といってもいろいろなものがあることは、前段で述べましたが、実際に購入する際に特に気をつけなければいけないのはリフォーム物件です。 現況が空部屋の場合、壁紙やフローリングを新しくするだけでもまったく印象が違います。 一見きれいな印象を受けますが、リフォーム費用を抑えるために、安い素材を使っていたり、配管など内部の点検をまったくせずに売りに出されているものが多いのが現状です。 お化粧だって、お肌の手入れをせずにいきなりメイクだけしっかりやっても浮き上がってしまいますよね。反対にバランスの取れた食事を取り、普段の手入れをしっかりいている方は歳をとられても肌が若々しい。 マンションも同じです。現状を確認・補修など適切な処置のなされているお部屋なら良いのですが、目に付くところだけメイク（リフォーム）で隠したマンションだと、住み始めてから色々不具合がでてきてしまいます。 こんなリフォームマンションを購入するのなら、現状が汚くても、そのままの状態で引き渡してくれる物件を探したほうが良いかも知れませんね。 http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_6.html http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_6.html Wed, 25 Jul 2007 00:11:41 +0900 よくある中古マンション購入失敗例
    ケース１．犬を飼っている方がいるからペットＯＫだと思ったのに・・・

    猫を二匹飼っているので、ペットＯＫの中古マンションを探していました。 条件にぴったりの物件に出会えたので、ペットのことも調べてもらったところ、 管理規約に｢他の居住者に危害を及ぼすおそれのある動植物の飼育・研究は禁止｣ とありますが、実際にペットを飼っていらっしゃる方はいますよ　と回答を頂いたので購入することにしたのですが、引越してきたところ、管理人さんから、ペットの飼育は禁止ですと言われてしまいました。

    実際にマンション内で飼っている人がいるかどうかより、ペットに関する規約や話し合いが出来ているマンションかどうかを調べておかないと、トラブルの原因にもなりますし、肩身の狭い思いをして生活することになります。因みに規約で上記のような書き方をしているマンションは、ペット禁止のところが多いようです。

    ケース２.　大規模修繕が出来ないマンション

    築年数の古いマンションを中古で購入しました。マンションは、10～15年に一度大規模修繕をするから、建物の見栄えも良くなるかなと期待していたんですが、実際に理事会で修繕の見積もりを出したところ、予想以上の金額がかかることになり、現在の修繕積立金では賄えない事がわかりました。給排水管などはかなり老朽化しているようなので、水漏れなどの事故が心配です。

    新築時のマンションは、修繕積立金が安く設定されているところが多いのですが、大規模修繕のために管理組合で借り入れをすることになったり、修繕積立金が、今までの二倍・三倍に値上げされることも。中古マンションの場合、修繕履歴や管理組合の決算報告などを購入前に調べておきましょう。

    ]]> http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_5.html http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_5.html Wed, 25 Jul 2007 00:09:19 +0900 最近流行りのリノベーションマンションって何？ リフォーム・・・表面に見えている部分のメンテナンス。壁紙の張替や、フローリングの張替など コンバージョン・・・住居用の建物を店舗に改築するなどの全面的な建物の用途変更 リノベーション・・・構造躯体だけを残して解体し、躯体や配管の補修や補強工事を行い、部屋の性能を高めて新たな価値を引き出すこと リノベーションとは、「Re」(再び)+「Innovation」(刷新する)という造語です。 古いものは全部壊して新築ではなく、そこに暮らす人の価値観やライフスタイルに合わせて今ある部屋を刷新、オンリーワンの住まいを作り上げていこうという動きが生まれています。 リノベーションなら、部屋の中だけでなく、環境も思いのままに選ぶことが出来ます。 たとえば、青山や広尾など人気のエリアに新しくマンションや戸建てを建てることは、難しいですが、リノベーションなら既存のマンションを新しく生まれ変わった住まいにすることが出来るのです。 ]]> http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_4.html http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_4.html Wed, 25 Jul 2007 00:07:47 +0900 いいマンションを購入するための住宅ローン解決法 どんなローンを選べばいいの？
    (1) - 完全固定型
    フラット35など完済まで金利が確定されているタイプ
    (2) - 固定期間選択型
    選択した期間は金利が固定、期間終了後は、再指定または変動型に切り替え、その時点の金利が適用される
    (3) - 変動型
    半年ごとに金利を見直すが、返済額は5年間固定、5年毎に見直すが、アップ率は最大1.25倍
    (1)は返済額が安定しているので、子供の教育費などでこれからお金のかかる家庭などは安心ですね。しかし変動型などと比べ、当初金利が高いので、購入可能額は低くなってしまいます。 (2)は繰り上げ返済などで組んだ期間より早めの完済を考えている方におすすめです。ローンの見直しをすることもできます。金利上昇後は、返済額がアップします。 (3)は共働きなどで返済中も貯蓄のできる方には②と同じく当初金利が安いのでお得ですが、金利が急上昇すると、返済額自体は5年間変わらないので未払い利息が発生する可能性もあります。 金利タイプのミックスも可能なので、自分が納得できるタイプのローンを選びましょう。]]>     http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_3.html http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_3.html Wed, 25 Jul 2007 00:01:55 +0900     今の金利からマンションってどれくらいのものが買えるの？
    (1) - 毎月返済できる金額をつかもう
    な賃貸の方なら今払っている家賃や駐車場代の合計からマンションの管理費・修繕積立金(駐車場・駐輪場代)を引いた額が、ローンに回せるお金です。広告に出ている「家賃並みの支払額」でローンを組んでしまうと、管理費等を払えなくなってしまうかも。ボーナスに余裕のあるご家庭ならボーナス返済も組み入れることで、借入額を増やすことも可能
    (2) - 借りられる額はいくら？
    同じ返済額なら変動金利や固定期間の短いローンほど借り入れ可能額は多くなりますが、途中で金利の変動があると返済額がアップします。
    (3) - 頭金はいくら出せる？
    貯蓄額＝頭金で出してしまうと、諸費用やリフォーム代金が払えなくなります。
    中古マンションの場合、諸費用は物件価格の7パーセントくらい、購入後リフォームをする場合はその金額（リスティーナのリフォームパックは、スケルトンで550万円～）をみておきましょう。諸費用やリフォーム代金もローンに組み込むことが出来ますが、その分購入できるマンションの額が低くなります。また、購入後もいざというときのために、手元に生活費の3ヶ月分ぐらいの現金は残しておけるといいですね。
    貯蓄額-諸費用-リフォーム代金-手元に残すお金＝頭金 　　　頭金+借入額＝購入可能額]]>     http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_2.html http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_2.html Tue, 24 Jul 2007 23:59:11 +0900     何を基準にローンは査定されるのですか？
  • (1) 住宅ローン完済時の年齢・・・98%
    80歳までとはなっていますが金融機関側では、定年時までにに完済が理想であるようです。
  • (2) 住宅ローン借り入れ時の年齢・・・98％
    同じく70歳までのところが多いですが、60歳未満が審査では一般的のようです。
  • (3) 住宅ローン返済負担率・・・98%
    年収の40%までが基準とされていますが、無理のない返済には20～25%が妥当です。返済額は住宅ローンだけでなく、自動車ローンなど他の返済額の合計で決まります。他のローンがある場合は、減額の可能性もあります。
  • (4) 勤続年数・・・93%
    現在の勤務先に1～3年以上勤務していること。正社員でなくても連続した収入があれば受けることもできます。自営業者はおおむね3年以上現在の仕事を続けていること。
  • (5) 年収・・・93％
  • (6) 担保評価額・・・93％
  • (7) カードローンなど他の債務の状況や返済履歴・・・80%
    • ・　個人信用情報機関に金融事故(3ヶ月以上の遅延や自己破産などの法的整理)の登録がないこと
    • ・　他のローンで月越延滞がないこと
    • ・　他の債務の状況
    • ・　他の債務の返済履歴に延滞がないこと
    などを審査されるようです
  • (8) 住宅ローン申込人との取引状況・・・65%
  • (9) 金融機関の営業エリア外・・・60%
  • (10) 健康状態・・・57%
  • (11) 雇用状態・・・31%
  • (12) 業種・・・24%
  • (13) 所有資産・・・13%
  • (14) 雇用先の規模・・・10%
  • (15) 家族構成・・・10％
  • (16) 性別・・・7%
    • 各金融機関が審査に関して重視しているのは返済能力と信用力です。ローンを組む場合、更に保証会社の審査基準にもパスする必要があります。]]>     http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_1.html http://www.ristina.com/guide/2007/07/post_1.html Tue, 24 Jul 2007 23:24:14 +0900     こんなはずじゃなかった！私の住まい
    ケース1・・・なんとリフォーム費用が！
    なんとかマイホームを持ちたいと、中古マンションをリフォームするつもりで購入しました。ローンも試算ではリフォーム代まで含めた額で借り入れするつもりでいましたが、過去のクレジットの未払いが原因で、借入額を抑えられ、結局現状のまま入居。汚れた壁紙やお風呂ぐらいは交換したかったんですが、自分の家なのに、賃貸で引越しした気分です。
    ケース2・・・向かいは24時間営業？
    都心の1ＬＤＫを購入、昼間はいないので、日当たりなどはあまり気にしていなかったのですが、道を挟んだ向かいのオフィスビルがリビングから丸見え、そこの事務所は日曜・夜間も電気が消えたことがなく、いつも覗かれている気がして落ち着きません。天気の良いたまの休みくらい窓やカーテンを開けてくつろぎたいんですが・・・　
    ]]>     http://www.ristina.com/guide/2007/07/post.html http://www.ristina.com/guide/2007/07/post.html Tue, 24 Jul 2007 23:03:51 +0900